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Wohnimmobilien trotz Krise gefragt

Preisentwicklung. In der Wirtschafts- und Finanzkrise suchen die Bundesbürger verzweifelt nach wertbeständigen Anlageformen. Wohnimmobilien in den Großstädten zeigen sich bisher nicht nur resistent gegen die schlechten Nachrichten, die Preise steigen teilweise sogar weiter.

Am Hamburger Wohnungsmarkt ist von Zurückhaltung nichts zu spüren. Die Stadt an Elbe und Alster lockt immer mehr Neubürger aus dem In- und Ausland und der Bau von Gebäuden kommt dem Zuzug kaum hinterher. Jedes Jahr fehlen mehrere tausend Wohneinheiten. Das macht den Immobilienmarkt in der Hansestadt zu den wertstabilsten in ganz Deutschland.

Beispielsweise haben exklusive Immobilien 2008 in der Hansestadt bis zu 20 Prozent an Wert zugenommen, ermittelte das Immobilienunternehmen Dahler & Company. Und auch die Perspektiven sind laut dem geschäftsführenden Gesellschafter Björn Dahler auch und gerade angesichts der Wirtschaftkrise und einer drohenden Inflation ausgezeichnet.

ähnliche Entwicklungen gibt es auf den Immobilienmärkten anderer Großstädte, seien es München, Berlin oder Frankfurt. Das bestätigen auch die derzeit laufenden Recherchen zum großen Immobilienkompass von Capital. Diese zeigen, dass in diesem Jahr die 2008er Preise (diese finden Nutzer im Internet unter www.capital.de/immobilien-kompass) in der Regel nicht nur gehalten werden, sondern in vielen Vierteln, sogar noch steigen.

Diese detaillierten Marktberichte zum Immobilienmarkt werden am 20. Mai 2009 in der Capital-Ausgabe 6/2009 veröffentlicht.

Was die Hansestadt krisenfest macht

Dass beispielsweise Hamburgs Immobilienmarkt so resistent gegen jedes Krisenzeichen ist, liegt an der hohen Attraktivität bei auswärtigen Interessenten. Je nach Stadtteil kommen 20 bis 24 Prozent der Immobilien-Nachfrager nicht aus Hamburg.

Die Folge: Wohnen wird in der Hansestadt immer teurer. Und das nicht nur in der Hafencity bei Spitzenpreisen für Eigentumswohnungen bis zu 11500 Euro pro Quadratmeter und an den noblen Adressen in den Elbvororten oder auf der westlichen Alsterseite und Uhlenhorst. überdurchschnittliche Preissteigerungen verzeichneten die Makler auch in Szene-Vierteln wie St. Georg oder in der Schanze. Trotzdem ist die Nachfrage nach Wohnungen in Hamburg weiter hoch. Daran hat bislang auch die Finanz- und Wirtschaftskrise nichts geändert. Im Gegenteil: "Wir stellen fest, dass unsere Kunden vermehrt in Immobilien investieren", sagt Mathias Rumpf, Geschäftsführer von Engel & Völkers Hamburg-Alster.

Frankfurt profitiert vom internationalen Flair

Nicht nur Hamburg profitiert von der großen internationalen Nachfrage, sondern auch Frankfurt. Dessen zentrale Lage und die gute internationale Erreichbarkeit sind ein großes Plus als europäisches Wirtschaftszentrum. Internationalität prägt Frankfurts Gesicht als Standort von knapp hundert Konsulaten und diplomatischen Vertretungen, etwa ein Viertel der 670000 Frankfurter hat nicht die deutsche Staatsangehörigkeit.

Wohnraum, vor allem in guten Lagen und in Innenstadtnähe, wird in der Mainmetropole immer knapper. Bereits mehr als die Hälfte der etwa 360 000 Privathaushalte sind Single-Haushalte, davon etliche Gutverdiener. Das neue Rebstockgelände, das Europaviertel, das Areal am Sachsenhäuser Berg und das Areal auf dem ehemaligen Bahngelände in Sachsenhausen sind die letzten größeren Neubauflächen in der Stadt. Daher prüft die Stadt verstärkt, wo Wohnraum unerlaubt zweckenfremdet wird, etwa von Anwalts- oder Steuerberaterkanzleien sowie Kleingewerbe.

Billiges Baugeld

Auch in München sinken die Preise nicht, obwohl ein Teil der Immobilien jetzt nicht mehr so schnell einen Käufer findet wie noch vor einem Jahr. Schwieriger ist beispielsweise die Lage bei Objekten im mittleren Preissegment. Ein Blick in die Zeitung verrät, dass Reihen- und Doppelhäuser, die zwischen 380.000 und 500.000 Euro kosten, teilweise über ein Jahr im Angebot sind, ohne dass sich ein Käufer findet. Doch die Preise geben nicht nach, nicht zuletzt, weil in anderen Preissegmenenten die Lage spürbar besser ist, etwa bei Einfamilienhäusern ab 700.000 Euro aufwärts. Und viele Eigentümer und Bauträger setzen darauf, dass der Mangel an Anlagealternativen und die Furcht vor Inflation die Bürger verstärkt zu Immobilieninvestments treibt.

Außerdem locken die aktuell historisch günstigen Zinssätze. Ein Zehn-Jahres-Darlehen gibt es derzeit für rund vier Prozent. Das sind fast 1,5 Prozent weniger als noch Mitte vergangenen Jahres. "Ein 250.000-Euro-Kredit kostet - bei einprozentiger Tilgung - einen Bauherren jetzt jeden Monat nur 1050 Euro statt damals 1350 Euro", erläutert Kai Oppel vom Baugeldvermittler HypothekenDiscount: "Das Risiko von Immobilieninvestments sinkt dadurch deutlich." Außerdem könne man deshalb viel schneller tilgen. Und das alles bei guten Aussichten auf eine stetige Wertentwicklung.

Preisstabilisierend in München - und auch in anderen Städten - wirkt die Verknappung des Angebots. Es wird kaum noch gebaut. In Bayern wurden beispielsweise in den ersten beiden Monaten des Jahres 2009 lediglich 4.407 Baugenehmigungen gezählt. Das sind nochmals 21,5 Prozent weniger als in den ersten beiden Monaten des Jahres 2008, obwohl die Bautätigkeit letztes Jahr bereits auf ein historisches Tief gefallen war.

"Der Rückgang beim Wohnungsbau trifft die Ballungsräume besonders stark. Wir brauchen eine Trendwende, sonst drohen vor allem in München wieder verstärkte Wohnungsmarktanspannungen", bewertet Innenminister Joachim Herrmann die aktuellen Zahlen des Bayerischen Landesamts für Statistik und Datenverarbeitung.

Die Neubauflaute trifft auch Berlin

Unter dem Rückgang des Bauvolumens leidet auch die Hauptstadt Berlin. Da gleichzeitig die Zahl an Singlehaushalten steigt, geht die Schere zwischen Nachfrage und Angebot auseinander. Weitere Folge: Die Preise für hochwertig sanierte Altbauwohnungen nähern sich denen für Neubauten schrittweise an. Außerdem steigen in den bevorzugten Wohnlagen die Mieten schneller als die Kaufpreise.

Preistreiber sind vor allem die Stadtteile Charlottenburg und Wilmersdorf - plus neun Prozent innerhalb eines Jahres - und Mitte - plus 8,2 Prozent, so das Ergebnis des neuen Wohnmarktreports von GSW Immobilien, Jones Lang LaSalle und der Gesellschaft für Konsumforschung (GfK). Die Studie kommt zu dem Schluss, dass der Berliner Mietwohnungsmarkt ein Qualitätsproblem hat. Er ist mit guten Wohnungen unterversorgt, wohingegen es mehr als genug einfache Wohnungen gibt. Auch Prenzlauer Berg bleibt eine sehr gefragte Adresse mit begrenztem Angebot und steigenden Preisen. Die Toplagen mit stabilem bis leicht steigendem Preisniveau sind weiterhin Dahlem, Grunewald und Zehlendorf, wo nur noch vereinzelt neu gebaut wird.

Dieser grüne Südwesten Berlins erfreut sich stets wachsender Beliebtheit und überzeugt mit seiner hohen Lebensqualität. Viele Park- und Waldflächen und die Nähe zu der Seenlandschaft in und um Postdam und Berlin Wannsee machen die Wohnlagen hier sehr begehrt und sorgen für stabile Immobilienpreise. Die Wirtschaftskrise konnte den Trend bisher nicht stoppen.

"Zwar suchen viele Interessenten inzwischen sehr preisbewusst und selektiv. Das Interesse aber steigt, da angesichts der Finanz- und Bankenkrise die Investition in reelle Sachwerte oder auch das Eigenheim einen viel höheren Stellenwert erhält", sagt Florian Koch von der Dahler & Company-Niederlassung in Berlin-Zehlendorf. Trotz der nicht voraussehbaren Wirtschaftsentwicklung erwartet man in Berlin eine zumindest gleich bleibende Nachfrage. Bei einem kaum zunehmenden oder vielerorts sogar sinkenden Angebots ist also kein Spielraum für Preissenkungen erkennbar.

capital.de, 08.04.2009